戴庆成：香港楼市会“减辣”么？

香港打工族平日工作繁忙，许多人若要买房，通常只能在周末或假期出动，到不同的住宅区物色房子。结果每到周末，经常可以看到一些有意置业的港人拿着一叠物业资料，在地产中介的带领下出入各住宅小区。这也成了香港一道独特的风景线。

有香港地产业界人士由此总结出一个规律：具有指标性的住宅区周末的看房次数若长期在低水平徘徊，就反映港人不太看好楼市前景，连看房的时间都省了下来，意味着楼价有可能会下跌。反之，如果住宅区的看房次数突然增加，说明很多人看好楼市并积极找房子。楼价未必会立即大升，但起码是止跌回稳了。

以上观察对与否，尚有待业界进一步印证。一个不争的事实是，近年香港楼价节节下挫，社会各界憧憬香港特首李家超本月底公布的新一份《施政报告》将宣布放宽对置业的一系列限制。这是利好楼市的好消息。有些人担心楼价会上升，最近提早入市买房，导致本月的周末看房次数明显增加。

回想2010年，香港楼价急升，港府针对短期炒卖、非本地人购买物业以及本地人买超过一个物业等情况，实施了三项被称为“辣招”的住宅物业印花税，希望压抑炒风，阻止楼价持续狂飙。

香港社会一向推崇“小政府、大市场”。当年港府多次表明支持自由市场经济，强调这些印花税只是因应香港住宅供不应求、在“非常时期”下采取的“非常手段”，希望利用“辣招”换取时间，在实施期间着手解决土地供应问题。岂料“辣招”一推便是13年。

如今回头一看，港府2010年引入的住宅物业印花税，确实成功让炽热的房地产市场遽然冷却下来，短线炒家多年来差不多已绝迹香港住宅市场。但由于住宅单位继续严重供不应求，虽然楼市成交量萎缩，楼价仍然照升不误。

更有甚者，住宅物业印花税令二手物业市场出现冰冻状态之余，也衍生出一连串负面影响。譬如，非港人买楼要缴付重税，严重窒碍了外来人才来港意愿，不利香港吸引外地人才，对经济的长远发展带来不利影响。

又如，官方当年推出住宅物业印花税，是因为香港经济处于扩张阶段，流入香港的热钱太多。但现在的情景已经和以前截然不同。在疫情冲击及全球不景气的影响下，香港经济增速大幅放缓，加上大批港人移民，以及热钱不断流出香港，香港楼市正面临着越来越大的压力。楼价在成交稀少的情况下很容易出现断崖式大跌，导致已经疲弱的经济雪上加霜。

随着新一份《施政报告》本月底公布在即，不少政商界人士近月纷纷提出“减辣”甚至“撤辣”的诉求。原本态度强硬的财政司司长陈茂波9月底也开始转口风，透露目前楼市情况跟当初引入“辣招”时已经不同，官方会采取务实态度检视相关措施。一般相信，李家超月底宣读的《施政报告》将会有所动作，不是“撤辣”就是“减辣”。

事实上，对港府来说，房地产一向是香港经济支柱行业之一，楼市持续疲软，并不利香港经济发展。印花税实施13年期间，香港住宅市场交投严重萎缩，整体成交量减少一半以上。有人做过粗略估计，港府每年少收印花税及相关税收达150亿港元（26亿新元），12年就减少了1800亿港元以上的税收。

近些年港府财政赤字严重，库房储蓄愈来愈少。一旦官方“撤辣”或者“减辣”，无疑可以刺激更多的物业成交，有助库房收入增加，以应对未来不断上升的政府开支。

但从另一个角度来看，目前发声要求“减辣”的，大多是地产商、地产业界人士和业主。某程度上而言，他们是楼价上升的既得利益者。而对仍未置业的港人来说，眼下的楼价依然高昂，他们都希望住宅物业印花税可以保持，以遏抑楼价反弹。

实际上，细看数据，如今的香港楼价其实并没有大跌，仍然贵绝全球。早前有国际研究机构公布的数据显示，香港连续11年蝉联全球最难负担的房地产市场。可以说，香港楼价仍然超过大部分港人的负担能力，这个基本格局至今并没有改变。一旦港府贸然宣布“减辣”，只会令基层市民不满。

这也让港府陷入两难的困境。一方面，“减辣”确实可以消除过去10多年楼市受过度抑制而造成的不合理现象。但另一方面，官方突然大幅调整楼市政策，恐怕会令市场错误解读，认定楼价不会再下跌，炒卖风气死灰复燃。香港楼市问题如何软着陆，正在考验港府的政治智慧。