中国房企融资渠道ABS的发行量腰斩

今年前两个月中国房地产相关的资产证券化（ABS）产品的发行量同比腰斩，凸显开发商通过此类渠道获取流动性的难度明显增加。

据彭博社报道，彭博汇总和逸信息科技旗下CNABS网站的统计数据发现，今年1月至2月，境内与房地产行业直接相关的ABS产品发行量已从去年同期的988亿元（人民币，下同，213.56亿新元）锐减至约475亿元，为2018年以来的同期最低；数据包括了CMBS/CMBN（商业房地产抵押贷款支持证券）、购房尾款以及地产供应链ABS。

在创纪录的违约潮席卷中资地产债券市场之际，为开发商同样提供融资的ABS结构化产品市场也难以幸免。最新世茂担保的一期境内资产支持票据提出要展期一年并分期兑付本金，正荣也计划对一期ABS产品大部分本金展期一年；更早些时候，奥园和阳光城据报道也有过ABS展期情况。

市场人士指出，随着部分此前属投资级发行人的ABS出现兑付困难，市场情绪愈发谨慎，在开发贷、境内外债券市场、信托及结构化产品市场上，民营房企再融资可得性都急速下降，叠加房企销售继续急剧萎缩，房地产行业的流动性风险短期很难看到明显改善。

私募基金北京柏治投资合伙人马栋在采访中说：“随着风险暴露，投资人对信用风险将更为敏感，房企通过ABS融资也会进一步收窄。”

中国的资产证券化市场主要分为信贷资产支持证券、企业资产支持证券（ABS）以及资产支持票据（ABN），后两者主要是以实体企业的相关资产组成基础资产池，并以这些资产产生的现金流作为产品的偿债来源。

过去十年，中国资产证券化市场迅速扩容，截至目前，企业ABS和ABN的市场的存量规模已接近3.7万亿元，其中房地产相关ABS存量超过8000亿元，占比约22%。早在2018年，地产公司的发债和贷款额度受到限制，那时起很多房企就开始通过ABS来盘活存量资产并获取流动性。

标普国际评级董事Edward Chan指出，资产支持证券虽然在房企整体融资中占比不算大，但出现兑付困难并寻求展期，也是公司基本面的警示信号，同时也会对市场情绪产生影响。“如果一家开发商的ABS展期，公司想再去其它市场融资是很困难的。”

自从去年以恒大为首的中资地产商连续暴雷以来，房企的再融资渠道遭遇急冻；境内债券市场上，近期仅能看到万科等头部开发商能发行债券；美元债市场上，中资高收益美元债的收益率超过20%，也意味着地产商再融资既贵且难；商业银行开发贷方面，2021年末的余额同比仅增长0.9%，增速较前几年高至20%以上的增幅明显回落。